서울 오피스 시장이 2026년 2분기 신규 공급 확대로 공실률이 오르는 가운데, 거래액은 전분기 대비 1.7배 늘어난 약 6조원을 기록했다. 알스퀘어는 이 같은 내용을 담은 ‘2026년 2분기 오피스 마켓 리포트’를 발간했다고 밝혔다. 리포트는 서울 CBD·GBD·YBD와 분당 오피스 시장을 대상으로 공실률 상승, 거래액 증가, 우량자산 쏠림 현상을 분석했다.
공급 늘자 공실률 상승, CBD 집중
2분기 서울 오피스 평균 공실률은 6.5%로 전분기 대비 0.4%포인트 상승했다. 이 기간 새로 공급된 오피스는 11개, 연면적 기준 약 9만9000평에 달했다. 신규 공급은 CBD에 몰렸는데, ‘G1서울’(4만3388평)과 ‘르네스퀘어’(1만2587평) 등이 포함된 CBD 공급량만 약 6만1642평이었다. 그 결과 CBD 공실률은 7.3%로 전분기 대비 2.4%포인트 뛰었다.
공급이 늘었음에도 CBD 대형 오피스 임대료는 오히려 상승했다. 전년 동기 대비 상승률은 8.5%에 달했다. 반면 신규 공급이 없었던 GBD는 초대형 오피스 공실률 0.3%, 대형 오피스 공실률 2.2%로 낮은 수준을 유지했다. 임차 기업들이 비용보다 입지와 건물 성능, 업무환경을 우선하며 상위 등급 오피스로 몰리는 이른바 ‘플라이트 투 퀄리티’ 현상이 뚜렷하게 나타난 결과다.
거래액 6조원, 평당가는 하락
투자시장에서는 2분기 서울·분당 오피스 거래액이 약 6조원으로 집계돼 전분기 3조5000억원의 약 1.7배로 늘었다. 다만 평균 거래 평당가는 2719만원으로 전분기 대비 11.1% 하락했는데, 이는 비코어 자산 거래 비중이 늘어난 영향으로 풀이된다. 실제로 거래 규모와 단가는 자산별로 크게 갈렸다.
2분기 최대 규모 거래는 약 1조9278억원에 거래된 IFC 오피스동이었다. YBD에서는 하나증권 여의도사옥이 약 8112억원에 거래됐는데, 평당 거래가는 3840만원으로 YBD 역대 최고치를 기록했다. 이들 사례는 핵심 입지의 대형 자산에 수요가 선별적으로 몰리는 흐름을 보여준다.
이상준 알스퀘어 빅데이터컨설팅본부장은 “하반기에도 우량자산을 중심으로 거래가 이어질 것”이라며 “입지 경쟁력과 안정적인 현금흐름을 확보했거나 우수한 물리적 조건과 밸류애드 잠재력을 갖춘 자산의 거래 성사 가능성이 높다”고 말했다. 공급 확대에 따른 공실률 상승과 우량자산 중심 거래 집중이라는 두 흐름은 하반기에도 서울 오피스 시장의 주요 변수로 작용할 전망이다.